Mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng, cần lưu ý gì?

Câu hỏi: Tôi đang định mua nhà của một người đang thế chấp sổ hồng cho Ngân hàng. Trong trường hợp này, tôi cần lưu ý những điều gì để không bị rủi ro?Ông Trần Thái Bình - luật sư phụ trách nhóm tư vấn chuyên về lĩnh vực Bất động sản & Cơ sở hạ tầng của LNT & Partners: 

Nếu bên bán đang thế chấp sổ hồng tại ngân hàng, thì người mua trong trường hợp đó cần lưu ý để bảo đảm quyền lợi của mình như sau : 

1. Cần trao đổi với bên bán để biết rõ ràng về tình trạng thế chấp để có phương thức thanh toán phù hợp. Bởi vì, về nguyên tắc, ngân hàng chỉ giải chấp sổ hồng khi bên bán đã thanh toán hết số tiền đang còn nợ. Trong khi đó, bên bán lại cần có số tiền này để thanh toán, và thường yêu cầu thu từ bên mua. 

2. Khi đã biết thông tin, thì bên mua có thể tiến hành theo thức ứng trước tiền mua để bên bán thanh toán cho ngân hàng và giải chấp sổ hồng.  Theo kinh nghiệm, cách lý tưởng nhất là có sự tham gia của ngân hàng. 

Theo đó, hai bên thỏa thuận cùng ngân hàng để ngân hàng đứng trung gian giữ khoản thanh toán. Để bảo vệ quyền lợi của bên mua, nên thỏa thuận với ngân hàng và bên bán, việc thực hiện giao dịch phải song song và cùng trong một ngày. 

Tức là, sau khi người mua thanh toán cho người bán (thông qua tài khoản tại ngân hàng), thì việc giải chấp xảy phải thực hiện xong và giao giấy chứng nhận cho bên mua. Hai bên nên làm việc với một phòng công chứng để chuẩn bị sẵn hợp đồng mua bán. 

Sau khi được giải chấp, thì các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng tại phòng công chứng, và khi đó bên mua có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán. 

3. Bên mua cần lưu ý trong thỏa thuận : các khoản thanh toán của bên mua trước khi ký hợp đồng mua bán (công chứng) được xem như đặt cọc, để bên mua có quyền đòi lại và đòi đền cọc nếu như bên bán thay đổi ý định giao dịch. 

4. Ngoài ra, bên mua cũng cần thỏa thuận với bên bán sẽ thay thế bên bán làm thủ tục khai thuế thu nhập và thủ tục sang nhượng, như vậy sẽ chủ động hơn và không lệ thuộc bên bán.  

Để thực hiện, cần phải có một giấy ủy quyền từ bên bán (có thể thực hiện ngay tại thời điểm công chứng hợp đồng mua bán), và sau đó khi thanh toán bên bán nên trừ ra khoản thuế trước bạ phải đóng (2% giá trị hợp đồng mua bán). 

Nếu làm như vậy, tại thời điểm công chứng hợp đồng bên mua có thể thanh toán hết cho bên bán, và giữ sổ hồng để chủ động đi làm thủ tục sang tên. 

Ông Trần Thái Bình

LNT & Partners là một trong những công ty luật trong nước hàng đầu tại Việt Nam tư vấn đối với  những vấn đề thương mại và đầu tư cho khách hàng là công ty trong nước và đa quốc gia, nằm trong Top 500 công ty thuộc Fortune Global và những công ty Việt Nam nổi tiếng khác. Năm 2014, LNT & Partners đã vượt qua 11 công ty luật  khác để nhận giải thưởng  “Công ty Luật của Năm tại Việt Nam”, được chứng nhận bởi Hội đồng đánh giá uy tín ALB của tập đoàn Thomson Reuters.

Với hơn 15 năm kinh nghiệm hành nghề chuyên môn, ông Trần Thái Bình là luật sư phụ trách nhóm tư vấn chuyên về lĩnh vực Bất động sản & Cơ sở hạ tầng của LNT & Partners. Ông Bình đã tham gia tư vấn cho khách hàng trong nhiều vụ việc khác nhau thuộc lĩnh vực bất động sản, gồm các vấn đề liên quan đến phát triển dự án bất động sản, thực hiện dự án, quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản, thuế và giao dịch mua lại tài sản, dự án bất động sản.